如何计算营业净收入？

物业管理牵涉大量开销：保险、维护、税费、水电、园艺、清洁、安保，每一项都要钱。把这些费用统统算清后，业主便能得出关键指标——营业净收入（NOI）。  

NOI告诉你物业值多少、可能带来多少回报；但对新手而言，这个概念并不好懂。下文带你深入了解营业净收入，并示范如何计算。

什么是营业净收入？

营业净收入（NOI）指资产或投资在扣除营业费用后的盈利能力。  

它常用于商业地产，用于评估办公楼、公寓、仓库等投资物业的盈利水平。  

计算方法：先把所有收入加总，再减去营业费用——通常包括与物业管理直接相关的房地产税、保险、公用事业和维护等；所得税、债务利息、资本支出及折旧不列入，因为它们并非直接营业费用。  

NOI与息税折旧摊销前利润（EBITDA）类似，后者在其他行业常用来衡量企业基础运营盈利。营业净收入通常按年度计算，以覆盖园艺、除雪、窗户清洗等季节性或偶发费用。  

NOI还可结合物业购入价格评估潜在回报，即资本化率（cap rate）。例如，一栋购入价10000000元的公寓楼若年营业净收入为1000000元，其资本化率为10%（1000000元 ÷ 10000000元）。

如何计算营业净收入

营业净收入的公式如下：

总营业收入 − 营业费用 = NOI

然而，要凑齐这个公式的两个变量，还要分几步走：先把“总潜在收入”——也就是所有房间都租满时的最高收入——算出来，再扣掉因空置或欠租造成的损失，得到总营业收入；最后再把营业费用统统减掉。

为了演示年度NOI计算，假设一栋办公楼具有以下规格和统计数据：办公空间：75,000平方米租金： 每平方米30元，按年计算总潜在收入：75,000 × 30 = 2,250,000元自动售货机收入：25,000元该建筑的营业净收入计算可能如下所示：

然后你将从总营业收入中减去以下费用：

有了这两个变量，你可以使用以下公式计算NOI：

2200000元 − 600000元 = 1600000元  

然后，你可以通过将NOI除以物业的当前市场价值来计算资本化率。假设业主为这栋建筑支付了20000000元。在这种情况下，资本化率的计算（NOI / 物业市场价值）如下：  

1600000元 / 20000000元 = 0.08或8%

营业净收入与债务成本

物业的营业净收入通常与其债务利息支出进行比较，这一比值称为债务服务覆盖比率（DSCR），用于衡量物业偿债能力，即NOI高于或低于利息支出的程度。  

业主与贷款机构通过DSCR确定融资条款，或判断贷款是否可行；比率越高越安全，DSCR>1是盈利投资的关键。  

若业主以现金支付20000000元购买价的一半，并以6%年利率贷款融资另外10000000元，则年利息支出为600000元。此时DSCR计算如下：  

NOI（1600000元）/ 利息（600000元）=2.67  

因此，该物业每产生1元利息支出，即可带来2.67元营业净收入，交易在财务上可行。

影响营业净收入的因素

营业净收入和资本化率可能会根据以下因素波动：

• 租金和空置率。如果业主提高租金、填补空缺或收回拖欠租金，租赁物业的收入可能会增加。相反，较低的租金和更多的空置及拖欠将减少租赁收入。
• 营业费用。物业税可能会增加（或更少见地，减少），保险、公用事业和维护成本也可能上升或下降。
• 市场条件。经济繁荣或衰退可能导致空置和拖欠的增加或减少。在住房或办公空间供应与需求不匹配的地区同样适用。